Friday, 22 March 2013


BINCANG PUSAKA - AKTA HARTA PUSAKA KECIL (PEMBAHAGIAN) 1955.

SURAT KUASA TADBIR

Seksyen 13 (4) Akta 98 memperuntukkan:

“Jika keadaan kes menghendakinya Pemungut hendaklah, sebagai ganti atau sebagai tambahan membuat suatu perintah pembahagian, memberi surat kuasa tadbir kepada orang atau orang-orang sedemikian sebagaimana yang difikirkannya layak, tertakluk kepada jaminan sebagaimana yang dikehendakkinya dan boleh dalam budibicaranya mendispenskan jaminan. Surat kuasa tadbir hendaklah tertakluk kepada batasan-batasan sebagaimana Pemungut fikirkan layak untuk dinyatakan dalam pemberian”.

Di akhir perbicaraan sesuatu kes pusaka kecil, satu perintah pembahagian sepatutnya dikeluarkan oleh Pentadbir Tanah sebagaimana diperuntukkan di bawah seksyen 13 (1) Akta 98.

Perintah pembahagian mengandungi jadual turunmilik harta si mati kepada waris-waris sebagaimana yang dipersetujui oleh waris-waris. Perintah pembahagian dizahirkan melalui Borang E di mana jadual I memperihalkan pembahagian harta tak alih manakala jadual II berkaitan pembahagian ke atas harta alih.

Bentuk perintah pembahagian yang dikeluarkan adalah mengikut kehendak dan persetujuan semua waris, samada pembahagian mengikut hukum faraid bagi orang Islam atau mengikut Akta Pembahagian 1958 bagi orang bukan Islam, atau mengikut cara muafakatan waris samada pembahagian sama banyak, menentukan sesuatu harta untuk diturunmilik kepada waris tertentu atau membuat penolakan/penyerahan hak kepada seorang atau beberapa orang waris sahaja.

Apa-apa persetujuan yang dibuat di kalangan waris, akan diperakukan oleh Pentadbir Tanah (Pegawai Pembahagian Pusaka) selagi persetujuan tersebut tidak bercanggah dengan mana-mana peruntukkan undang-undang, agama atau adat pihak-pihak terlibat.

Bagaimana pun tidak semua perbicaraan kes pusaka berakhir dengan perintah pembahagian. Ini disebabkan oleh faktur yang tidak dapat dielakkan atau dengan kata lain keadaan kes tidak mengizinkan perintah pembahagian dikeluarkan. Misalnya tanah Felda telah disyaratkan tidak boleh diturunmilik kepada lebih daripada 2 orang. Sekiranya si mati meninggalkan 5 orang anak dan masing-masing ingin memilikki bahagian mengikut hukum faraid, maka perintah melantik pentadbir adalah sesuai.

Peruntukkan di bawah seksyen 13(4), telah dimanfaatkan oleh Pegawai-pegawai Pembahagian Pusaka dan ianya menjadi kebiasaan dalam kes-kes tertentu antaranya:

  1. Tanah masih dalam gadaian.
Lazimnya lantikan pentadbir dibuat ke atas tanah yang masih dalam gadaian. Pentadbir akan dibatalkan setelah semua hutang dijelaskan oleh waris-waris. Bagaimana pun apabila diperincikan, berbagai persoalan yang akan berbangkit daripada tanah yang masih dalam gadaian ini. Dengan kata lain, setakat mana lantikan pentadbir ke atas tanah yang digadai ini relevan dengan keadaan. Keadaan-keadaan kes antaranya:

a.                   Sekiranya dalam perbicaraan, semua waris telah memberi persetujuan, tanah tersebut diserahkan kepada seseorang. Perlukah lantikan pentadbir dibuat atau bolehkah dikeluarkan perintah pembahagian terus? Sekiranya dilantik pentadbir, bermakna waris-waris dikehendakki memohon pembatalan pentadbir setelah semua pinjaman dijelaskan. Iaitu satu kerja berulang yang merugikan masa dan menambahkan beban kerja.
Persoalan: Bolehkah tanah yang masih dalam gadaian diturun milik terus kepada waris? Sekiranya diturunmilik terus, apakah implikasi ke atas tanah tersebut dan pendaftaran ke atas perintah tersebut?

b.                  Sekiranya tidak ada persetujuan dalam kalangan waris atau semua waris berminat untuk memilikki tanah tersebut, lantikan pentadbir adalah lebih sasuai.

c.                   Persoalan: Sekiranya waris-waris memohon untuk menjual tanah tersebut yang masih dalam gadaian, apakah tindakan atau perintah yang sesuai yang akan dikeluarkan oleh Pegawai Pusaka selaku Pentadbir Tanah?

d.                  Persoalan: Sekiranya waris-waris berhasrat untuk membuat gadaian semula, apakah tindakan atau perintah yang sesuai yang akan dikeluarkan oleh Pegawai Pusaka?

e.                   Persoalan: Bagi tanah-tanah yang masih dalam gadaian bagi pinjaman kerajaan, apakah masih perlu melantik pentadbir kerana kebiasaannya segala hutang akan dijelaskan oleh pihak insuran?.

Bagi menjawab persoalan a di atas, saya berpendapat elok diturunmilik terus kepada waris yang diserahkan tanah kepadanya dan Perintah Pembahagian (Borang E) hendaklah didaftarkan. Gadaian sepatutnya tidak menegah urusan turunmilik kerana pemilik baru tetap tertakluk kepada gadaian sedia ada. Turun milik bukanlah urusniaga tetapi urusan pewarisan. Pihak pemegang gadai pada bila-bila masa boleh memohon untuk melelong tanah tersebut sekiranya pemilik baru yang mewarisi tanah tersebut tidak menjelaskan hutangnya dan notis lelongan disampaikan kepada pemilik baru.

Bagi menjawab persoalan c, Pentadbir Tanah boleh melantik seseorang atau beberapa orang yang dipersetujui waris-waris sebagai pentadbir dan dicatatkan bahawa pentadbir dibenarkan untuk menjual tanah tersebut mengikut harga pasaran atau harga yang dipersetujui oleh waris-waris dan duit hasil jualan hendaklah dibahagikan kepada waris-waris mengikut persetujuan waris samada mengikut faraid atau pakatan sekiranya berbaki setelah ditolak hutang si mati. Bagaimana pun penjualan ini adalah tertakluk kepada keizinan pemegang gadai dengan mengambil kira bagaimana hutang dapat diselesaikan.

Persoalan d lebih kurang sama dengan c, di mana pentadbir dibenarkan untuk menggadai semula tanah tersebut dengan kebenaran pemegang gadai.

Persoalan timbul lagi berkenaan samada kebenaran yang diberikan kepada pentadbir untuk  menjual tanah yang masih dalam gadaian atau membuat gadaian semula dibuat dalam perbicaraan pertama atau perbicaraan selanjutnya (Borang P).

Saya berpendapat, kebenaran untuk menjual atau menggadai semula boleh diberikan terus kepada pentadbir dalam perbicaraan pertama sekiranya dipohon oleh waris-waris. Sekiranya diberikan kebenaran hanya dalam perbicaraan kedua (Borang P), jelas menjadikan kerja berulang dan sia-sia.

Bagi tanah yang masih dalam gadaian kepada kerajaan Pinjaman kerajaan), sekiranya semua waris bersetuju membuat pembahagian, maka sebaiknya Perintah Pembahagian dikeluarkan. Dalam kes yang menghendakki sahaja, lantikan pentadbir akan dibuat.

  1. Harta tak alih belum ada hakmilik.
Kadangkala rumah yang dijual oleh pemaju perumahan belum lagi mempunyai suratan hakmilik dan penjualan dibuat melalui satu perjanjian jual beli. Apabila berlaku kematian di pihak pembeli, waris-waris memohon pembahagian. Oleh kerana tiada hakmilik, lazimnya salah seorang daripada waris pembeli dilantik sebagai pentadbir.

Ada kes di mana rumah yang dibeli telah siap sejak sekian lama, tetapi masih belum dapat dikeluarkan hakmilik. Keadaan ini banyak berlaku ke atas rumah pangsa di mana hakmilik strata tidak dikeluarkan. Persoalannya, sampai bilakah pentadbir ini akan memegang kuasa? Bolehkah diturun milik terus kepada waris sekiranya semua waris bersetuju menyerahkan rumah tersebut  kepada seorang sahaja.

Pentadbir dilantik untuk mewujudkan ‘Locus Standi’ iaitu wakil sah kepada pembeli  untuk sebarang urusan dengan pemaju seperti melaksanakan perjanjian jual beli dan sebagainya. Apabila hak milik dikeluarkan, pemaju akan memindah milikkan harta tersebut kepada nama pentadbir. Borang P diisi untuk perintah pembahagian selanjutnya.

Bagaimanapun bagi keadaan yang kedua iaitu di mana rumah yang dibeli telah siap tetapi belum dikeluarkan hakmilik, saya berpendapat boleh dikeluarkan perintah pembahagian terus melalui Borang E sekiranya waris bersetuju untuk menyerahkan rumah/tanah tersebut kepada seorang pemilik sahaja.  Perintah tersebut disimpan oleh waris-waris sehinggalah hakmilik dikeluarkan. Pemaju kemudiannya memindah milikkan harta tersebut kepada pemilik baru mengikut perintah Borang E atau perintah dalam Borang E tersebut diserahkan kepada pemaju untuk direkodkan di dalam daftar pemilik sebagai pemilik baru.

Sekiranya harta tersebut milik Perbadanan Kemajuan Negeri, perintah Borang E tersebut bolehlah diserahkan kepada Perbadanan untuk direkodkan ke dalam buku daftar pemilik dan kemudiannya dipindah milik kepada penerima setelah segala hutang diselesaikan. Kes seperti ini pernah diamalkan di negeri Terengganu di mana Borang E dikeluarkan dan SEDC memindah milikkan terus harta tersebut mengikut nama tertera di dalam Borang E.

Persoalan timbul bagaimana pula sekiranya pemilik baru yang menerima Borang E yang tidak didaftarkan ingin menjual harta tersebut? Saya berpendapat tiada halangan untuknya menjual harta itu dengan syarat penjualan dibuat melalui satu surat perjanjian dan dikembarkan bersama Borang E untuk membuktikan bahawa beliau adalah pemilik sah harta tersebut.

Terdapat kes di mana hak milik telah dikeluarkan tetapi masih dengan nama pemaju atau Perbadanan Kemajuan Negeri, persoalan yang timbul bolehkah diturun milik terus kepada waris?

Saya berpendapat, sekiranya semua waris bersetuju menyerahkannya kepada seorang atau beberapa orang, boleh dikeluarkan perintah melalui Borang E dengan syarat mencatatkan maklumat harta sebagai “Kepentingan si mati atas tanah …” Ini bermakna apabila perintah dikeluarkan melalui Borang E, perintah tersebut tidak boleh didaftarkan di Pejabat Tanah, tetapi hendaklah dibawa kepada pemaju atau Perbadanan yang akan membuat pindah milik kepada penama dalam Borang E tersebut. (Malangnya bagi harta yang dimasukkan data sebagai “Kepentingan si mati … Borang E tidak boleh dikeluarkan. Kena Borang F juga).

Sebaliknya sekiranya masih terdapat hutang atau bilangan waris yang ramai atau terdapat masalah lain, maka sesuailah dilantik pentadbir  yang mana pindah milik akan dibuat oleh pemaju atau perbadanan kepada pentadbir. Borang P diperlukan untuk membatalkan pentadbir. 

  1. Si mati meninggalkan hutang atau tanggungan.
Mengikut kaedah, hutang hendaklah diselesaikan terlebih dahulu sebelum sesuatu pusaka itu dibuat pembahagian. Oleh kerana penjelasan hutang masih belum pasti, salah seorang daripada waris akan dilantik sebagai pentadbir sehinggalah semua hutang si mati dijelaskan. Perintah pembahagian dikeluarkan kemudiannya setelah hutang-hutang si mati dijelaskan.

Persoalan : Sekiranya si mati mempunyai 4 keping tanah dan dua daripadanya digadai kepada sebuah bank dengan pinjaman tertunggak sebanyak RM200,000 sedangkan nilaian kedua-dua keping tanah yang digadai hanya RM80,000 sahaja. Terdapat kes di mana Pentadbir Tanah telah memutuskan, keempat-empat keping tanah pusaka tersebut dilantik pentadbir sehingga semua hutang si mati dijelaskan.

Waris-waris tidak bersetuju dengan keputusan Pentadbir Tanah dan memohon supaya dua keping tanah yang tidak terlibat dengan gadaian, dibahagikan kepada waris-waris dengan alasan tanah-tanah tersebut tidak terlibat dengan gadaian dan pihak bank tidak mempunyai kepentingan ke atas tanah-tanah tersebut.

Rayuan telah dibuat di bawah seksyen 29 Akta 98 dan Mahkamah Tinggi telah memutuskan walaupun hutang si mati melebihi nilaian kedua-dua keping tanah yang digadai, hanya tanah-tanah yang digadai sahaja yang terlibat dengan pinjaman, manakala dua keping tanah yang tidak digadai hendaklah dibahagikan kepada waris-waris. Terpulanglah kepada pihak bank untuk mengambil tindakan selanjutnya yang difikirkan perlu untuk mendapatkan penjelasan hutang si mati.

Persoalan yang timbul bagi hutang kad kredit yang selalunya dimasukkan kaveat ke atas borang C oleh pihak pemuitang yang melarang dimeterai harta si mati tanpa pengetahuan/kebenaran pengkaveat. Sekiranya hutang tidak dapat dijelaskan segera, apakah boleh dikeluarkan surat kuasa tadbir kepada pemohon ? Jika tidak boleh, bermakna pusaka tersebut akan terbengkalai beberapa ketika sehingga hutang diselesaikan. Oleh yang demikian, saya berpendapat lantikan pentadbir boleh dibuat ke atas harta tak alih kerana ia tidak menjejaskan kepentingan pemuitang. Sebaliknya penyelesaian muktamad melalui perintah pembahagian akan dibuat setelah penjelasan hutang si mati dibuktikan.

Persoalan timbul bagaimana sekiranya terdapat harta alih bersama harta tak alih. Satu kes berlaku di mana peguam pihak pengkaveat tidak bersetuju apa-apa harta si mati diserahkan kepada waris-waris sehingga hutang kad kredit diselesaikan. Oleh kerana waris-waris belum membuat keputusan cara untuk menyelesaikan hutang si mati, pemohon telah dilantik sebagai pentadbir ke atas semua harta tak alih dan harta alih, tetapi dicatatkan ‘pentadbir tidak dibenarkan melupus atau mengeluarkan wang si mati sehingga perintah selanjutnya dikeluarkan’.

Persoalan timbul ketika si mati meninggalkan   hutang dan selain daripada harta tak alih, si mati  meninggalkan kendaraan. Waris-waris bersetuju supaya kenderaan tersebut dijual untuk menjelaskan hutang si mati. Bagaimanakah perintah yang sesuai  ke atas kenderaan. Bolehkah dilantik seseorang sebagai pentadbir untuk menjual kenderaan tersebut untuk menjelaskan hutang si mati.

  1. Pentadbir atas bahagian waris hilang.
Sekiranya terdapat  di kalangan waris-waris, seseorang yang hilang atau tidak dapat dikesan, Pentadbir Tanah bolehlah melantik  seorang daripada waris sebagai pentadbir atas bahagian waris yang hilang itu. Dengan ini dapat menyelesaikan kes pusaka dan bagi waris yang hilang, bahagiannya dipegang sementara oleh pentadbir dan akan diberikan haknya melalui perbicaraan seterusnya (Borang P).

Sebagai contoh, simati meninggalkan 3 orang anak; 2 lelaki dan satu perempuan. Pembahagian mengikut faraid dan seorang daripada anak lelaki telah hilang dan tidak dapat dikesan sejak sekian lama. Tiada maklumat pengenalan diri bagi waris yang hilang. Oleh itu seorang daripada anak si mati dilantik sebagai pentadbir atas bahagian waris yang hilang.

Contoh perintah:
Ahmad bin Ali KP: 234512-11-5403                         2/5 bhg
Aliah bt Ali      KP: 432333-11-4356                         1/5 bhg
Ahmad b Ali    KP: 234512-11-5403  PENTADBIR 2/5 bhg
Catitan: Ahmad bin Ali adalah pentadbir atas bahagian Abu bin Ali yang tidak dapat dikesan.

Persoalan: sekiranya bahagian waris yang hilang itu berbentuk harta alih atau harta tak alih tetapi digantikan dengan wang, apakah bentuk perintah yang akan dibuat ke atas wang yang didepositkan kepada ARB, samada ARB sebagai pentadbir atau pemegang amanah?.

Cadangan: Bagi waris yang hilang yang beragama Islam, harta yang sepatutnya diwarisi olehnya samada harta tak alih atau harta alih, dicadangkan diserahkan kepada Baitulmal sebagai pemegang amanah dan bukannya kepada ARB. Akta Pusaka Kecil (Pembahagian) 1955 dicadangkan supaya dipinda.

  1. Pentadbir untuk menjual.
Kadangkala waris-waris telah bermuafakat untuk menjual tanah pusaka dan bersetuju supaya penjualan tersebut diuruskan oleh salah seorang daripada mereka. Oleh itu tindakan yang paling baik dan selamat ialah dengan cara melantik pentadbir dan diberikan kebenaran kepada pentadbir  untuk menjual tanah tersebut. Selanjutnya diperintahkan duit hasil jualan hendaklah dibahagikan kepada waris-waris sebagaimana dipersetujui. Kebenaran menjual yang diberikan kepada pentadbir boleh dibaca bersama seksyen 13(1) di samping seksyen 13(4) Akta 98. Amalan ini ada dibuat di Terengganu, Kedah dan Perak dan tidak menghadapi apa-apa masalah. Bagi negeri-negeri lain tidak diketahui. Ketika pindahmilik dibuat, Borang 14A dikembarkan bersama surat kuasa tadbir yang membenarkan pentadbir menjual tanah tersebut.

Rasional pentadbir dibenarkan menjual adalah bagi memudahkan waris-waris menyelesaikan harta pusaka kerana kadangkala terdapat waris yang ramai mewarisi harta yang nilainya tidak seberapa. Waris-waris telah sepakat untuk menjual tanah tersebut dan bersetuju mewakilkan kepada seseorang.  Duit hasil jualan akan dibahagikan kepada waris-waris mengikut cara yang dipersetujui. Kadangkala penjualan perlu untuk menjelaskan tanggungan si mati dan sebagainya. Bagaimana pun lantikan pentadbir hanya boleh dipertimbangkan sekiranya nilaian tanah agak rendah atau bahagian waris-waris tidak seberapa apabila tanah tersebut dijual. Bagi tanah yang bernilai tinggi dan masing-masing mendapat habuan agak banyak, eloklah tidak dipertimbangkan permohonan mereka, sebaliknya bahagian masing-masing didaftarkan di dalam hakmilik dan mereka menjual sendiri bahagian mereka dengan menandatangani Borang 14A atau mereka boleh membuat surat kuasa wakil (PA)..

Lantikan pentadbir ini lebih baik jika dibandingkan dengan satu amalan yang seolah-olah memaksa waris-waris lain membuat penolakan kepada seorang bagi membolehkan harta tersebut didaftarkan dengan nama seorang sebagai tuan punya. Apabila harta tersebut dijual, hasil jualan dibahagikan kepada waris-waris mengikut persetujuan waris-waris tetapi tidak direkodkan di dalam nota perbicaraan. Sebaliknya dalam nota perbicaraan direkodkan semua waris bersetuju menyerahkan hak masing-masing kepada seorang.

Kebaikan lantikan pentadbir ialah menjamin hak waris-waris sekiranya tanah tersebut tidak dijual atau pentadbir meninggal dunia sebelum tanah tersebut dijual. Sekiranya diturun milik terus kepada seseorang, kesukaran akan timbul apabila tanah tidak dijual atau pemilik baru meninggal dunia.

Persoalan: Ada pendapat yang mahukan keadaan ini dibuat dalam dua langkah. Iaitu langkah pertama melantik pentadbir dan  kebenaran menjual diberikan dalam kes ulang bicara iaitu dalam Borang T. Ini bermakna sekiranya waris memohon untuk menjual tanah tersebut, mereka perlu memohon melalui Borang P.

Saya berpendapat, ini kerja berulang yang menyusahkan waris-waris dan menambah beban kerja pegawai pusaka dan dianggap tidak rasional kerana pegawai akan membicarakan kes yang sama untuk satu tujuan.

  1. Pentadbir atas bahagian waris yang mati kemudian.
Kekadang kematian berlapis bagi kes Munasakhat telah menyebabkan penyelesaian ditangguhkan kerana ketiadaan maklumat waris kepada waris yang mati kemudian. Untuk tidak menggantung perintah pembahagian, seorang waris dilantik sebagai pentadbir atas bahagian waris yang mati kemudian. Keadaan ini boleh menyelesaikan sesuatu kes itu daripada ditangguhkan dari masa ke masa.

Pilihan lain ialah dengan mendaftarkan nama waris yang mati kemudian ke dalam hak milik dan waris-waris akan memohon satu permohonan baru di bawah seksyen 8 Akta 98 untuk membahagikan harta pusaka si mati tersebut.

Persoalan: bagaimanakah cara terbaik mengeluarkan Borang F samada perlu dibuat catatan seperti : Ali bin Ahmad adalah pentadbir atas bahagian Mat bin Abu atau memadai dicatatkan di dalam nota perbicaraan.

  1. Pentadbir atas kegagalan pemohon menyerahkan surat persetujuan. 
Amalan terkini yang dirasakan boleh membantu menyelesaikan kes-kes pusaka tanpa perlu ditangguhkan atau diadakan perbicaraan kali kedua ialah dengan menganggap sesuatu kes itu selesai tetapi bersyarat. Iaitu perintah ditangguhkan sehingga pemohon menyerahkan surat persetujuan waris-waris yang tidak hadir atau waris yang diketahui berhak mendapat pusaka semasa perbicaraan.

Biasanya pemohon diberikan tempoh tertentu untuk menyerahkan surat persetujuan tersebut misalnya dalam tempoh satu bulan daripada tarikh perbicaraan. Kegagalan pemohon mengemukakan surat persetujuan dalam tempoh yang ditetapkan menyebabkan ada di kalangan Pentadbir Tanah mengambil tindakan melantik pemohon atau seseorang sebagai pentadbir untuk menutup sementara kes tersebut.

Pada pandangan pentadbiran, kes ini dikatakan selesai walaupun pada hakikatnya ia merupakan lakunan yang menunjukkan kes tersebut selesai. Selepas ini Borang P akan menyusul dan dikira sebagai satu kes baru dan bermulalah perbicaraan kedua.

Sebenarnya amalan menunggu surat persetujuan banyak membantu menyelesaikan kes-kes pusaka walaupun kadangkala terpaksa menunggu sehingga beberapa bulan. Tetapi bagaimanakah implikasinya dari segi undang-undang. Apakah perintah yang dibuat kemudian setelah surat persetujuan diperolehi sebulan kemudian sedangkan perbicaraan telah diisytiharkan selesai pada hari perbicaraan.

Persoalan 1: Sekiranya kes tersebut diisytiharkan selesaikan pada tarikh 1.1.2009 mengikut persetujuan waris-waris dengan syarat pemohon mengemukakan surat persetujuan waris yang tidak hadir, tetapi setelah tempoh menunggu surat persetujuan misalnya sebulan telah tamat, pegawai telah mengubah perintah dengan melantik salah seorang daripada waris (selalunya pemohon) sebagai pentadbir. Apakah perintah ini sah mengikut Akta?

Persoalan 2: Bilakah tarikh yang patut dicatatkan di dalam Borang E atau Borang F samada tarikh perbicaraan dijalankan atau tarikh dibuat perintah kerana sebelum perintah dibuat mestilah ada catatan tentang surat persetujuan diterima pada tarikh selepas perbicaraan atau tempoh menunggu surat persetujuan?.

  1. Pentadbir bagi kes-kes tidak selesai.
Untuk menyahut seruan pentadbiran yang mahukan kes-kes tertunggak diselesaikan, salah satu jalan mudah menyelesaikannya ialah dengan melantik seseorang sebagai pentadbir. Dengan ini bermakna kes tersebut telah berjaya diselesaikan buat sementara waktu.

Sekiranya waris-waris berhajat untuk menyelesaikan secara muktamad, mereka bolehlah mengisi Borang P dan perbicaraan semula akan dijalankan.

  1. Pentadbir sekiranya ada tuntutan harta sepencarian.
Sekiranya terdapat tuntutan harta sepencarian oleh pasangan si mati ketika perbicaraan harta pusaka, Pentadbir Tanah sepatutnya tidak menangguhkan perbicaraan sebaliknya melantik seseorang atau beberapa orang di kalangan pihak yang menentang tuntutan tersebut sebagai pentadbir. Ini bagi membolehkan pihak yang menuntut menjadikan pentadbir sebagai defenden dalam tuntutan harta sepencarian di Mahkamah Syariah.

Apabila Mahkamah Syariah mengeluarkan perintah harta sepencarian, pihak yang menuntut bolehlah memohon perbicaraan selanjutnya di bawah seksyen 17 Akta 98.
Persoalan: Apakah pentadbir yang dilantik sekadar ‘locus satndy’ atau perlu didaftarkan di dalam suratan hakmilik.
     
  1. Pentadbir sekiranya ada tuntutan wasiat/hibah.
Sekiranya si mati meninggalkan wasiat atau terdapat tuntutan hibah oleh mana-mana pihak dan waris-waris tidak sepakat dalam memberi persetujuan terhadap wasiat atau hibah tersebut, pihak yang menentang tuntutan itu dilantik sebagai pentadbir bagi membolehkan pihak yang menuntut menjadikan pentadbir sebagai defendan dalam kes tuntutannya di Mahkamah Syariah.

Persoalan: Seperti mana di atas, apakah pentadbir yang dilantik sekadar ‘locus satndy’ atau perlu didaftarkan di dalam suratan hakmilik.

  1. Pentadbir atas tanah GSA. 
Tanah di bawah Akta Tanah (Kawasan Penempatan Berkelompok) 1960 atau dikenali sebagai tanah GSA yang melibatkan tanah Rancangan FELDA, FELCRA dan tanah pinggir di negeri-negeri, telah disyaratkan tidak boleh dimilikki oleh lebih daripada dua orang. Amalan yang ada ialah melantik pentadbir sekiranya waris-waris gagal meletakkan hak kepada seorang atau dua orang waris sahaja. Sekiranya semua waris berhajat untuk memilikki tanah pusaka tersebut, sekurang-kurangnya seorang waris dilantik sebagai pentadbir yang akan bertanggungjawab kepada pihak pengurusan FELDA atau FELCRA dan yang pentingnya bertanggungjawab menguruskan ladang dan membahagikan hasilnya kepada waris-waris mengikut persetujuan.

Sekiranya pentadbir tidak amanah seperti tidak membahagikan hasil ladang kepada waris-waris seperti semestinya, waris-waris boleh memohon supaya digantikan pentadbir sediada dengan  pentadbir baru dengan mengemukakan alasan yang akan ditimbangkan oleh Pentadbir Tanah. Permohonan dibuat melalui permohonan seterusnya (Borang P).
Persoalan : keadaan ini akan berterusan sehingga kepada generasi ketiga dan seterusnya. Apakah kesudahannya? Apabila salah seorang daripada waris yang berhak pula mati, apakah boleh dikeluarkan perintah baru melalui permohonan Borang P di mana perintah dikeluarkan pentadbir dikehendakki membahagikan segala hasil kepada waris-waris ganti kepada waris yang mati kemudian.

  1. Pentadbir untuk proses tukar syarat tanah, pecah sempadan atau pecah bahagian.
Sekiranya waris-waris sepakat untuk menjadikan tanah pusaka tersebut lot-lot tapak rumah misalnya, untuk memberi kemudahan kepada waris-waris menguruskan urusan tukar syarat, pecah sempadan atau pecah bahagian, seorang daripada waris dilantik sebagai pentadbir dan dicatatkan pentadbir dibenarkan untuk memohon tukar syarat tanah, pecah sempadan atau pecah bahagian. Setelah semuanya selesai, tanah-tanah yang telah dipecah lot itu didaftarkan dengan nama pentadbir. Untuk pembahagian seterusnya, waris-waris boleh memohon bicara seterusnya melalui Borang P. Ini adalah satu cara membantu waris-waris memudahkan urusan pecah lot tanah yang digalakkan di bawah seksyen 15 Akta 98.

  1. Pentadbir untuk uruskan pertukaran lot.
Adakalanya waris-waris menyedari lot yang dimiliki oleh keluarganya telah bertukar dengan orang lain. Sebagai contoh, tanah yang dimiliki oleh bapanya ialah GM 223 lot 124 mukim Selesa sedangkan tanah yang didirikan rumah di atasnya adalah tanah disebelahnya yang memakai keterangan GM 224 lot 125 mukim Selesa. Kedua-dua tuan tanah telah bersetuju untuk membuat pertukaran lot dengan cara pindah milik bersilang (cross transfer). Oleh kerana seorang telah meninggal dunia, maka dilantik seorang sebagai pentadbir dan dibenarkan untuk melaksanakan pindah milik bersilang (cross transfer). Pentadbir membuat pindah milik kepada pihak yang satu lagi manakala pentadbir menerima pindah milik sebagai atas nama pentadbir.

Setelah selesai pindah milik, waris-waris boleh memohon pembahagian dengan mengisi Borang P.

  1. Pentadbir bagi perjanjian jual beli.
Adakalanya pembelian harta tak alih dibuat melalui surat perjanjian. Sekiranya pembeli meninggal dunia, waris-waris memohon pusaka dan dalam keadaan ini, si mati dikatakan hanya mempunyai kepentingan atas harta tersebut. Salah seorang waris dilantik sebagai pentadbir sebagai ‘locus standi’ untuk mewakili si mati yang mempunyai kepentingan ke atas harta tersebut. Samada untuk berurusan dengan penjual atau mengambil apa-apa tindakan perlu untuk merealisasikan perjanjian jual beli tersebut. Lantikan pentadbir ini tidak didaftarkan.

  1. Pentadbir untuk ‘locus standi’.
Dalam keadaan yang memerlukan, ada kalanya si mati mempunyai kepentingan ke atas sesuatu harta sebagai contoh simati sebagai pemegang pajakan, pengkaveat dan sebagainya. Salah seorang daripada waris boleh dilantik sebagai pentadbir yang akan bertindak sebagai ‘locus standi’ untuk bertindak menggantikan si mati dalam apa-apa tindakan terhadap pihak lain.

  1. Pentadbir untuk memohon kebenaran PBN untuk memilikki tanah bagi bukan warganegara.
Sekiranya semua  waris atau ada di kalangan waris yang inginmemilikki tanah pusaka dan mereka bukan warga negara, lantikan pentadbir dibuat dan waris berkenaan perlu memohon kebenaran Pihak Berkuasa Negeri untuk memilikki tanah tersebut. Sekiranya diberikan kebenaran, perintah pentadbir boleh didaftarkan dan kemudian nya mereka boleh memohon ulang bicara untuk pembahagian.
Persoalan: bolehkah dikeluarkan Perintah Pembahagian (Borang E) sekiranya semua waris  bersetuju menyerahkan tanah tersebut kepada seorang dan dituliskan catatan: Boleh didaftarkan dengan syarat mendapat kebenaran pihak berkuasa negeri. Sekiranya tidak dibenarkan bagaimana?.

  1. Kenderaan masih dalam ansuran pinjaman.
Ada yang berpendapat tidak boleh diselesaikan sehingga pinjaman dijelaskan sepenuhnya. Soalnya JPJ tidak mahu lantikan pentadbir dibuat ke atas kenderaan sebaliknya mereka mahukan perintah dalam Borang E.
Persoalan: Sekiranya waris-waris bersetuju supaya diserahkan kepada seorang, Perintah Pembahagian dikeluarkan seperti diamalkan kebanyakan pegawai. Perlu dibincangkan untuk keseragaman.

  1. Tanah/rumah pinjaman perumahan.
Ada pendapat yang mengatakan oleh kerana tanah tersebut masih dalam gadaian, perlu dilantik pentadbir terlebih dahulu. Setelah geran tanah diperolehi dan dibatalkan gadaian waris bolehlah mengisi Borang P.
Persoalan: sekiranya waris-waris bersetuju untuk pembahagian, sepatutnya boleh dikeluarkan terus Perintah Pembahagian seperti diamalkan oleh kebanyakan pegawai. Perlu dibincangkan untuk keseragaman.

BINCANG:

“Jika keadaan kes menghendakinya Pemungut hendaklah, sebagai ganti atau sebagai tambahan membuat suatu perintah pembahagian, memberi surat kuasa tadbir kepada orang atau orang-orang sedemikian sebagaimana yang difikirkannya layak, tertakluk kepada jaminan sebagaimana yang dikehendakkinya dan boleh dalam budibicaranya mendispenskan jaminan. Surat kuasa tadbir hendaklah tertakluk kepada batasan-batasan sebagaimana Pemungut fikirkan layak untuk dinyatakan dalam pemberian”.

Jika dilihat kepada peruntukan  seksyen 13 (4) Akta 98, boleh dihuraikan seperti berikut:
“Jika keadaan kes menghendakkinya …
Bermakna dalam keadaan kes jika difikirkan perlu dalam apa keadaan sekali pun, Pentadbir Tanah hendaklah memberikan surat kuasa tadbir. Mungkin dalam keadaan terpaksa atau pilihan. Misalnya dalam kes tanah GSA, sekiranya semua waris mahukan bahagian masing-masing, tiada jalan lain kecuali melantik pentadbir yang akan menguruskan ladang dan membahagikan hasilnya kepada waris-waris. Tetapi dalam kes waris bersetuju untuk menjual tanah pusaka, Pentadbir Tanah mempunyai pilihan samada melantik pentadbir dan dibenarkan menjual atau membuat perintah pembahagian dan setiap waris hendaklah membuat pindahmilik/menjual melalui borang 14 A. Budi bicara Pentadbir Tanah kadangkala diperlukan untuk membantu memudahkan waris-waris menyelesaikan urusan harta pusaka mereka.

Bagaimana pun amalan lazim untuk menutup sementara kes yang sukar diselesaikan kerana berbagai masalah seperti maklumat waris tidak lengkap, Pentadbir Tanah telah menggunakan kesempatan ini untuk melantik pentadbir. Demikian juga atas bahagian waris hilang, waris enggan bekerjasama dan sebagainya, lantikan pentadbir adalah pilihan terbaik untuk menyelesaikan pusaka tersebut buat sementara berbanding fail dibiarkan terbengkalai dalam kategori KIV..

“...sebagai ganti atau sebagai tambahan …
Bermakna samada hanya dikeluarkan Borang F (lantikan pentadbir sahaja) atau dikeluarkan Borang F bersama dengan perintah pembahagian (Borang E). Mungkin perintah dikeluarkan ke atas beberapa harta yang berlainan seperti dua keping tanah. Sekeping tanah di buat pembahagian terus dan sekeping lagi dilantik pentadbir atau ke atas sekeping tanah seperti sebahagian diturunmilik kepada waris dan sebahagian lagi dilantik pentadbir.

“...kepada orang atau orang-orang …
Lantikan pentadbir boleh dibuat sekurang-kurangnya seorang dan boleh dilantik tidak lebih daripada empat (4) orang. Terpulang kepada kebijaksanaan Pentadbir Tanah mengikut kesesuaian kes atau atas permintaan waris atau pihak-pihak.

“…sebagaimana yang difikirkannya layak,
lazimnya   pentadbir yang dilantik dibuat atas persetujuan waris-waris. Sekiranya pentadbir hilang kelayakan seperti tidak membahagikan hasil ladang tanah Felda, waris-waris boleh memohon supaya ditarik balik statusnya sebagai pentadbir dan digantikan dengan pentadbir baru.
Berkaitan kelayakan ini timbul persoalan siapakah yang dikatakan layak dilantik sebagai pe ntadbir? Apakah boleh dilantik pentadbir di kalangan bukan waris yang berhak menerima pusaka atau orang berkepentingan? Bolehkah saudara mara terdekat atau mana-mana orang yang diberi kepercayaan oleh waris-waris dilantik sebagai pentadbir? Misalnya dalam kes semua waris bukan warga negara, apakah boleh dilantik salah seorang daripada anak dariapda waris yang berhak menerima pusaka sebagai pentadbir kerana beliau berstatus warganegara.

“…tertakluk kepada jaminan …
Apakah yang dimaksudkan dengan jaminan? Apakah perlu kepada jaminan sejumlah wang atau dijamin oleh individu tertentu. Amalan yang ada sehingga kini, saya percaya tidak ada Pentadbir Tanah yang mengenakan jaminan kepada pentadbir seperti dilakukan oleh Mahkamah Tinggi. Soalnya mungkin ada kes yang sepatutnya dikenakan jaminan tetapi nampaknya tidak siapa yang mengamalkannya. Ini mungkin kerana lantikan pentadbir seperti dalam perkara-perkara yang disebutkan di atas tidak memerlukan jaminan.

Kebiasaan yang ada dan diketahui umum bahawa lantikan pentadbir oleh Pentadbir Tanah sebenarnya semata-mata lantikan yang menggambarkan ada sesuatu yang tidak dapat menyelesaikan kes pusaka tersebut sehingga tidak dapat dikeluarkan perintah pembahagian. Oleh itu secara amalannya dan diketahui umum, pentadbir tiada kuasa untuk melupuskan atau menjalankan urusniaga harta tersebut dengan apa cara sekalipun seperti jual beli, membuat gadaian atau sebagainya kecuali dengan kebenaran Pentadbir Tanah. Dengan kata lain amalan yang ada sekarang tidak menunjukkan perlunya ada jaminan ke atas pentadbir. Ini berbeza sama sekali dengan lantikan pentadbir oleh Mahkamah Tinggi di bawah Akta Probate 1959.

Saya berpendapat, setelah nilai pusaka kecil dinaikkan kepada dua juta ringgit (RM2,000,000), kes-kes pusaka kecil semakin bertambah rumit sekiranya si mati banyak meninggalkan harta alih seperti saham, perniagaan dan sebagainya. Dalam keadaan sekarang pun, konsep jaminan ini sepatutnya perlu dilaksanakan walaupun keadaan tidak mendesak, Cuma sekadar untuk menjadi kebiasaan sebagai persediaan menghadapi kes-kes akan datang. Kes-kes yang sesuai dilantik pentadbir dan disertai dengan jaminan ialah antaranya, di mana semua waris bersetuju memberi tanggungjawab kepada seseorang untuk menguruskan harta alih si mati dan membahagikannya. Misalnya waris-waris bersetuju kesemua harta alih si mati dikeluarkan oleh seorang sahaja walaupun jumlahnya banyak ratusan ribu, dan mengharapkan orang itu membahagikan harta tersebut kepada waris-waris seperti mana dipersetujui. Dalam keadaan ini waris tersebut dilantik sebagai pentadbir dan untuk menjamin beliau berlaku adil dan tidak menghampakan harapan waris-waris lain, pentadbir sepatutnya dikehendakki mengadakan jaminan setakat mana yang difikirkan perlu.

Demikian juga bagi kes-kes di mana si mati meninggalkan tanggungan hutang yang perlu dibayar, atau hutang yang perlu dikutip daripada pihak lain atau membahagikan hasil pusaka kepada waris lain. Untuk menjamin pentadbir bertindak sebaik mungkin, jaminan perlu dilaksanakan dan mungkin boleh dipraktikkan dalam kes-kes tanah Felda yang didakwa banyak berlaku penyelewengan oleh pentadbir.

Persoalan 1:Dalam kes yang bagaimanakah penjamin diperlukan?
Persoalan 2: Sekiranya penjamin diperlukan, bagaimana prosedur untuk melaksanakan jaminan seperti di mana wang jaminan akan disimpan dan berapakah jumlahnya?.
Persoalan 3: Bilamana wang jaminan itu boleh dikembalikan dan bagaimana? Apakah untuk mendapatkan semula wang jaminan perlu kepada perintah selanjutnya?

“...boleh dalam budibicaranya mendispenskan jaminan.

Bagi kebanyakan kes yang ada sekarang, jaminan tidak begitu mendesak kerana nilai harta yang tidak seberapa dan tidak komplikated. Oleh itu, Pentadbir Tanah selalunya mengecualikan jaminan. Lagi pun semangat pusaka kecil melantik pentadbir lebih kepada sebagai pentadbiran untuk menutup sementara fail pusaka selain daripada untuk tujuan tertentu.

“...hendaklah tertakluk kepada batasan-batasan...”

Surat kuasa tadbir yang diberikan kepada seseorang terbahagi kepada dua keadaan:
Pertama:          Semata-mata pentadbir.
Pada dasarnya pentadbir tidak boleh melakukan apa-apa aktiviti yang boleh menjejaskan kepentingan harta yang dipegangnya sebagai pentadbir seperti menjual, menggadai, menyewakannya dan sebagainya. Oleh kerana pentadbir ini tidak boleh melakukan apa-apa urusniaga kecuali dengan kebenaran pentadbir tanah, maka tiada apa-apa catatan dibuat ke atas borang F.
Kedua:            Pentadbir bagi maksud tertentu. Iaitu batasan-batasan yang digariskan oleh Pentadbir Tanah kepada pentadbir.
                        Contohnya:
Untuk menjual tanah tersebut. Maka dicatatkan sebagai contoh: ‘diberi kebenaran kepada pentadbir untuk menjual tanah tersebut dengan harga pasaran dan duit hasil jualan hendaklah dibahagikan kepada waris-waris mengikut faraid’.

Bagi tanah Felda dicatatkan:
‘Pentadbir hendaklah membahagikan segala hasil ladang kepada waris-waris mengikut pembahagian seperti senarai berkembar setelah ditolak segala kos pengurusan’.

Bagi maksud pecah sempadan:
‘Pentadbir dibenarkan membuat permohonan tukar syarat dan pecah sempadan’.

Bagi saya inilah yang dimaksudkan dengan batasan-batasan yang mana pentadbir akan tertakluk kepadanya. Iaitu pentadbir hanya boleh melakukan apa yang dinyatakan di dalam borang F tersebut sahaja. Bagaimana pun apa yang tercatat di dalam Borang F perlu dihuraikan satu persatu dan dibincangkan.

JENIS LANTIKAN PENTADBIR
Lantikan pentadbir sebenarnya terbahagi kepada dua:
  1. Pentadbir yang akan didaftarkan di dalam hakmilik.
Amalan yang ada sekarang, dalam konteks pusaka kecil, pentadbir tidak boleh melakukan  sebarang urusniaga  kecuali apa-apa yang dinyatakan di dalam Borang F .     

2.   Pentadbir yang tidak boleh didaftarkan di dalam hakmilik. Kebiasaannya pentadbir      
      ini dilantik atas ‘kepentingan’ si mati atas sesuatu harta tak alih seperti harta yang   
      diperolehi melalui perjanjian jual beli dan sebagainya.

LANTIKAN PENTADBIR YANG BERLAINAN KE ATAS HARTA YANG BERLAINAN.

Ada kalanya perlu melantik pentadbir yang berlainan bagi harta yang berlainan atas seorang si mati. Sebagai contoh si mati berkahwin dua dan kedua-dua isteri mempunyai anak. Si mati meninggalkan dua buah rumah. Semasa perbicaraan kedua-dua pihak bersetuju membahagikan harta tersebut secara muafakat. Satu rumah kepada isteri pertama dan anak-anaknya dan sebuah rumah lagi kepada isteri kedua dan anak-anaknya. Oleh kerana kedua-dua rumah tersebut masih dalam gadaian, mereka memohon supaya dilantik isteri pertama sebagai pentadbir atas rumah 1 dan isteri kedua  pentadbir atas rumah 2. Mereka mahukan dimasa akan datang masing-masing menyelesaikan sendiri tanpa melibatkan pihak yang satu lagi.

Demikian juga dalam beberapa kes lain yang mana jika dilantik pentadbir yang berlainan dilihat lebih praktikal dan menasabah.
Persoalan: Apakah lantikan seorang pentadbir untuk kesemua harta si mati atau bolehkah dilantik pentadbir berlainan atas harta yang berlainan?.

 KESIMPULAN DAN CADANGAN:
Kesimpulannya, lantikan pentadbir yang diamalkan di bawah Akta 98 adalah unik dan jauh bezanya dengan lantikan pentadbir yang dilaksanakan di bawah Akta Probate. Oleh itu peruntukan lantikan pentadbir di dalam Akta 98 perlu diperjelaskan dan diperincikan lagi supaya lebih jelas pemakaiannya.

Persaoalan-persoalan di atas perlu dijawab untuk mewujudkan kefahaman dan keseragaman dalam tindakan semua pegawai pusaka dalam menghadapi pertambahan nilaian pusaka kecil kepada RM2,000,000. Oleh itu dicadangkan satu bengkel diadakan yang mana akan disertai oleh semua pegawai pusaka dalam beberapa kelompok. Cadangan, pandangan dan idea mengikut mengalaman dan hujah setiap ahli bengkel dikumpulkan, dianalisa dan ‘ditashihkan’ oleh Ahli jawatankuasa  perundangan yang mana kemudiannya dipersetujui oleh Pengarah Seksyen Pembahagian Pusaka dengan nasihat penasihat undang-undang jabatan.

Semoga persoalan dalam hal lantikan pentadbir ini dapat diperincikan satu persatu untuk dijadikan panduan semua pegawai pusaka dengan menyertakan contoh-contohnya sekali.

Sekian.
 Mantan KPP Perak
PEGUAM SYARIE N. TRG.
21 MAC 2013 

3 comments:

kenu said...

salam, saya ingin bertanya tentang harta pusaka milik ayah saya yang penah di gadai oleh abang ipar dan di tebus oleh kakak saya, seolan saya ada kah tanah milik ayah saya status pusaka lagi atau milik kakak saya kerana ia telah tebus tanah tersebut, saya berharap tuan sudi terang kan masalah ini

pojie said...

pentadbir yang dilantik sebagaimana kata saudara tu ada batasan kan?

jadi, mcm mana procedure untuk memberi kuasa penuh kepada pentadbir tu cthnya bagi membuat urusan pecah lot ke atas tanah yg dia tadbir itu...

adakah perlu dapatkan order dari Court?

mohamad nor razlin said...

salam tuan, berkenaan dengan tanah Felda, saya sedia maklum bhwa hanya 2 nama shja yg boleh didaftarkn sbgai pentadbir. sekiranya seorang peneroka mati dan meninggalkn 1org balu, seorg ibu & 4org anak, adakh ibu si mati masih boleh/layak menuntut bahagianny? Bukankah tanah Felda s/ada lot kebun & tapak rumah hnya khas kepada balu & anak si mati shja?

Post a Comment